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    福彩25选7周几开奖:嘉峪关市普通住宅小区星级标准评定办法

    福彩25选7开奖号码本期 www.bqeti.tw 来源:房管局时间:2019-03-01

    为切实加强全市物业管理,做好住宅小区物业服务星级评定工作,培育和树立品牌,发挥物业“星级”小区项目引领作用,打造平安、规范、文明、和谐物业,提升物业服务整体服务水平,特制定本办法。 

    一、评定范围 

    本办法适用于全市范围内具有资质的物业服务企业管理的住宅小区。 

    二、评定原则 

    住宅小区实施物业服务星级管理,坚持公开、公平、公正原则,坚持星级等次评定与定期星级服务管理考核相结合的原则,通过星级管理,进一步强化物业服务质量,进一步提升住宅小区管理水平。 

    三、星级标准 

    设定嘉峪关市物业企业5个星级标准,具体标准见表。 

     

    四、评定考核办法 

    (一)考核的组织 

    考核评定由市房管局组织??己俗槌稍庇墒形镆倒芾硇?、城建局、社区及各物业主管部门人员等组成??己朔绞讲扇〔樵牟牧?、实地察看和征求业主意见的形式。 

    (二)评定程序 

    1、申报:各物业企业按照嘉峪关市物业企业星级标准要求,结合自身的实际情况,向房管局物业管理部门进行申报,并提供相关证明材料。 

    2、考评:市房管局组织考核组成员现场进行评审,核实有关材料的真实性,检查各项指标是否达标,出具评审意见。 

    3、审定:评定组结合各相关部门评审意见,对物业企业各指标统计汇总,初步确定物业企业星级等次后,向社会公示,公示期不少于7个工作日。公示结束,下发文件、为物业公司授牌。 

    (三)星级复查 

    已评定为三星级、四星级、五星级的物业服务项目,每年对照星级服务标准进行一次考评复查,复查情况作为星级物业服务项目摘牌、保牌或晋级的依据。 

      本办法自发布之日起施行。 

    附件:1、嘉峪关市住宅物业服务等级标准 

    2、嘉峪关市普通住宅物业服务人员配置及参考 

    标准 

    附件1 

    嘉峪关市住宅物业服务等级标准 

    基础工作标准 

    1.服务机构 

    物业服务企业应向住宅小区派驻服务机构,且应符合以下要求: 

    1.1具有符合要求的独立法人及营业执照; 

    1.2委托方按规定提供的相应的服务场所; 

    1.3配备满足服务需要的设施设备; 

    1.4在公示栏或其它合适位置公示物业服务企业,物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等,提供特约服务的,应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等; 

    1.5有物业服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。 

    2.服务人员 

    物业服务人员应具备的基本素质: 

    2.1具有良好的职业道德; 

    2.2管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得相关资格或岗位证书; 

    2.3进驻物业服务区域后,物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训,合格后上岗; 

    2.4服务人员应统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁。服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话; 

    2.5定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。 

    3.管理制度 

    物业服务企业应建立完善的管理制度。 

    3.1具有针对服务项目的物业服务方案; 

    3.2各专业岗位职责、工作流程及服务规范; 

    3.3内部管理制度,如人力资源管理制度、财务管理制度等。 

    4.财务管理 

    4.1物业服务费和其它费用收支应符合法律法规相关规定及要求; 

    4.2对于合同约定的收费项目及标准,应按合同要求执行; 

    4.3为业主提供的特约服务项目,应按公示的服务价格及双方约定的收费标准单独结算; 

    4.4规范操作,账目清晰。实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每年不少于两次公布服务资金的收支情况。 

    5.档案管理 

    5.1基础要求 

    5.1.1物业服务企业应建立和完善档案管理制度,做到档案、记录等内容完整、准确,及时对文件资料和记录进行归档保存。 

    5.2技术资料档案 

    5.2.1物业竣工验收档案; 

    5.2.2房屋及其配套设施权属档案; 

    5.2.3项目承接查验资料; 

    5.2.4其它资料。 

    5.3日常管理档案 

    5.3.1设施设备管理档案; 

    5.3.2装饰装修管理档案; 

    5.3.3应急事件处理档案; 

    5.3.4安全管理档案; 

    5.3.5处理投诉档案; 

    5.3.6业主或物业使用人档案; 

    5.3.7物业服务日常管理文件、记录,如维修、养护、值勤记录等; 

    5.3.8其它类管理基础资料。 

    6.消防管理(包括但不限于高层消防) 

    6.1消防安全职责 

    6.1.1制定消防安全管理制度,明确消防安全责任,专人维护、管理消防设施和器材; 

    6.1.2制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案,组织以火灾逃生自救为内容的消防演练;宣传消防安全知识; 

    6.1.3组织相关人员参加消防培训,具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力; 

    6.1.4设有消防控制室的小区,物业服务企业应实行24小时值班制度,每班不少于2人;自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书,持证上岗; 

    6.1.5建立消防档案,存档备查; 

    6.2消防安全防范服务 

    6.2.1与建设单位交接时,确保消防技术资料齐全,消防设施运行正常,消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效; 

    6.2.2保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,无堵塞、占用、锁闭现象,常闭式防火门处于常闭状态;在消防车道设置禁止占用的明显标志; 

    6.2.3定期进行防火巡查、防火检查,及时消除火灾隐患;巡查、检查应做记录,由检查人及主管人员签字,归档备查; 

    6.2.4水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查;
    6.2.5设有自动消防设施的住宅小区,物业服务企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保,并做好记录; 

    6.2.6确保管理区域内的共用消防设施运行正常,器材完好有效,如有故障、损坏及时维修更换,灭火器应定期维修;不得擅自停用自动消防设施。 

    等级服务标 

    一星级 

    1.综合管理服务 

    1.1承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。 

    1.2项目设立服务接待中心,服务接待中心日常工作时间一般不少于8小时,每周接待工作时间不少于52小时。 

    1.3报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。 

    1.4实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次物业管理服务费用收支情况。 

    1.5采取多种形式如走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等,与业主进行有效沟通。每年的沟通面不低于小区住户的30%,业主不满意问题处理率达80%以上。 

    2.房屋管理与维修养护服务 

    2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
    2.2根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,确保房屋安全,对需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按规定程序组织维修。 

    2.3每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的照明设施、门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。 

    2.4房屋装修符合规定。 

    2.5按有关法规政策和物业管理服务合同及业主管理规约的约定,对房屋及配套设施设备进行管理服务。 

    2.6房屋外观完好、整洁。 

    2.7对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。 

    2.8空调安装无安全隐患。 

    2.9小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团。 

    3.共用设备设施运行、维修、保养服务 

    3.1路灯、楼道灯完好率不低于70%,院落照明灯按时开启,满足使用要求。 

    3.2雨、污水主管道及化粪池遇有堵塞时应进行清理、清掏。 

    3.3设备运行安全,有设备设施运行、保养、检修制度,对设备故障及重大事件有处理记录。 

    3.4水、电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。 

    3.5对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。 

    3.6对蓄水池、二次供水水箱清洗、消毒、加药按规定每半年不得少于一次,水质符合卫生要求。 

    3.7停水、停电、停气、停热在接到相关部门通知后,及时通知用户。 

    4.协助公共秩序维护服务 

    4.1建立健全门卫、值班、巡逻制度,落实岗位责任制,小区主出入口24小时值班,对小区重要部位定时巡查,并有巡查记录。 

    4.2设有安全防盗监控报警系统的,应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留一周。 

    4.3对进入小区的车辆指定位置有序停放。 

    4.4对火灾、水浸、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案。 

    4.5保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 

    5.保洁服务 

    5.1楼内保洁 

    5.1.1楼层通道和楼梯台阶,每周清扫2次,地面每两周湿拖1次。 

    5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次; 

    5.1.3门窗玻璃,每季度擦拭1次。 

    5.1.4电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次,无灰尘。 

    5.2外围保洁 

    5.2.1道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行。 

    5.2.2停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。 

    5.2.3每周清扫1次绿化带、草地上的垃圾。 

    5.2.4天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。 

    5.2.5路灯、楼道灯每半年清洁1次。 

    5.2.6设有公共卫生间的,每日清洁1次。保持通风,无杂物。 

    5.3垃圾收集与处理 

    5.3.1应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。 

    5.3.2垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。 

    6.绿化服务 

    6.1对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护; 

    6.2定期清除绿地杂草、杂物; 

    6.3无大面积病虫害。 

    二星级 

    1. 综合管理服务 

    1.1承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。 

    1.2项目设立服务接待中心,服务接待中心日常工作时间一般不少于8小时,每周接待工作时间不少于52小时。 

    1.3对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。 

    1.4 12小时受理客户信息,急修报修1小时内到达现场,其它报修3日内处理完成(预约除外),有报修、维修记录。 

    1.5实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次物业管理服务费用收支情况。 

    1.6采取多种形式如走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等,与业主进行有效沟通。每年的沟通面不低于小区住户的30%,业主不满意问题处理率达80%以上。 

    二、房屋管理与维修养护服务 

    2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。 

    2.2根据房屋实际使用年限,每年1次对房屋结构的使用状况进行检查,并有检查记录,确保房屋安全,对需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按规定程序组织维修。 

    2.3每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的照明设施、门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。 

    2.4房屋装修签订装修协议,对装修现场进行巡查,不符合装修协议事项及时督促整改。 

    2.5按有关法规政策和物业管理服务合同及业主管理规约的约定,对房屋及配套设施设备进行管理服务。 

    2.6房屋外观完好、整洁,无乱贴、乱刻、乱画、乱悬挂现象。 

    2.7对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。 

    2.8空调及其它外挂设备安装无安全隐患。 

    2.9小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团、栋号、单元号、门牌号设置齐全。 

    2.104个月1次对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。 

    三、共用设备设施维修、保养服务 

    3.1路灯、楼道灯完好率不低于80%,院落照明灯按时开启,满足使用要求。 

    3.2雨、污水主管道及化粪池遇有堵塞时应进行清理、清掏。 

    3.3设备运行安全,有设备设施运行、保养、检修制度,对设备故障及重大事件有处理记录。 

    3.4水、电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。 

    3.5对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。 

    3.6对蓄水池、二次供水水箱清洗、消毒、加药按规定每半年不得少于一次,水质符合卫生要求。 

    3.7停水、停电、停气、停热在接到相关部门通知后,及时通知用户。 

    3.8载人电梯24小时正常运行;委托专业电梯维保单位按质监部门要求对电梯定期进行保养,每年进行安全检测。 

    3.9每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。 

    4.协助公共秩序维护服务
    4.1建立健全门卫、值班、巡逻制度,落实岗位责任制, 

    小区主出入口24小时值班,6小时站立岗,对小区重要部位每4小时巡查一次,并有巡查记录。 

    4.2设有安全防盗监控报警系统的,应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留10天。 

    4.3对进入小区的车辆指定位置有序停放。 

    4.4对火灾、水浸、地震、电梯困人、公共卫生、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案。 

    4.5保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 

    4.6对装修及其它临时施工人员实行出入证管理。 

    5.保洁服务 

    5.1楼内保洁 

    5.1.1楼层通道和楼梯台阶,每周清扫2次,地面每周湿拖1次。 

    5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每半月清洁1次; 

    5.1.3共用门窗玻璃,每季度擦拭1次。 

    5.1.4电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次,无灰尘。 

    5.2外围保洁 

    5.2.1道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行。 

    5.2.2停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。 

    5.2.3每周清扫1次绿化带、草地上的垃圾。 

    5.2.4天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。 

    5.2.5路灯、楼道灯每季度清洁1次。 

    5.2.6设有公共卫生间的,每日清洁1次。保持通风,无杂物。 

    5.3垃圾收集与处理 

    5.3.1应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。 

    5.3.2垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。 

    5.4消毒杀菌。 

    5.4.1针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划,开展卫生消杀。 

    6.绿化服务 

    6.1对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护; 

    6.2定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%; 

    6.3对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,存活率达到70%; 

    6.4适时进行防冻保暖,预防病虫害; 

    6.5树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。 

    三星级 

    1.综合管理服务 

    1.1承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。给业主发放入住手册。 

    1.2项目设立服务接待中心,服务接待中心日常工作时间一般不少于8小时,每周接待工作时间不少于52小时。设置并公示24小时服务电话。 

    1.3对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。 

    1.4 12小时受理客户信息,急修报修30分钟内到达现场,其它报修2日内处理完成(预约除外),有报修、维修记录。 

    1.5实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次物业管理服务费用收支情况。 

    1.6采取多种形式如走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等,与业主进行有效沟通。每年的沟通面不低于小区住户的60%,业主满意率80%以上,业主不满意问题处理率达85%以上。 

    1.7能提供便民(无偿)服务,如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。 

    1.8每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。 

    2.房屋管理与维修养护服务 

    2.1房屋管理 

    2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、巡检制度、房屋装饰装修管理规定、户外设置物管理规定等规章制度,对房屋进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。 

    2.1.2按有关法规政策和物业管理服务合同及业主管理规约的约定及相关制度,对房屋及配套设施设备进行管理服务。 

    2.1.3房屋外观完好、整洁,无乱贴、乱刻、乱画、乱悬挂现象,墙面无明显污渍无装饰面损毁。 

    2.1.4楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。  

    2.1.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。 

    2.1.6空调及其它外挂设备安装无安全隐患。 

    2.1.7小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团、栋号、单元号、门牌号设置齐全。 

    2.1.8对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。 

    2.1.9室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。 

    2.2巡查与维修养护 

    2.2.1物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括: 

    1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定; 

    2)每年检查1次墙体、墙面; 

    3)每年检查1次顶棚; 

    4)每半年检查1次楼梯、扶手; 

    5)每年检查1次屋面保温隔热层、防水层; 

    6)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊; 

    7)每年全面检查1次楼板、地面砖; 

    8)每季巡查1次小区各标识; 

    9)每月全面检查1次公共门窗; 

    10)每季度巡查1次路面、侧石、井盖等; 

    11)每季度巡查1次围墙; 

    12)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品; 

    13)每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 

    2.2.2在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复;需要动用维修资金的,按规定程序申请使用。 

    2.3装饰装修管理 

    2.3.1受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 

    2.3.2每日巡视装饰装修现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。 

    2.3.3装饰装修结束后进行检查验收,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 

    2.3.4物业公司统一清运装修垃圾,指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,及时清运。 

    3.共用设备设施运行、维修、保养服务 

    3.1未移交专业经营单位的供配电 

    3.1.1每日1次对设备运行状况进行检查,低压配电室可每月巡查1次。 

    3.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 

    3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。 

    3.1.4无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 

    3.2公共照明
    3.2.1院落、楼道照明巡查每月1次,及时修复损坏的开 

    关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁,亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
    3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀,完好率85%以上。 

    3.3电梯 

    3.3.1电梯设备运行情况每日巡查1次,建立记录。 

    3.3.2保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。 

    3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。 

    3.3.4电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在20分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。 

    3.4排水 

    3.4.1未移交专业经营单位的生活供水(二次供水) 

    1)泵房设备运行情况每日检查1次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。 

    2)水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次。 

    3)水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。 

    4)水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。 

    5)泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。 

    3.4.2雨污水排放 

    1)公共污水管道每年检查1次,视情况进行清通,排水畅通。 

    2)雨水管道、化粪池等部位每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。 

    3)污水提升泵检查保养每年1次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。 

    4)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 

    5)不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。 

    3.5未移交专业经营单位的供热设施 

    3.5.1自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托,承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。 

    3.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。 

    3.5.3供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每6小时对机房和设备巡视一次,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。 

    3.6安全防范设施 

    3.6.1监控系统,设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰。 

    3.6.2按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。 

    3.6.3设备出现故障,能及时修复。 

    3.6.4门禁系统,每周巡视1次,保证系统工作正常。 

    3.6.5门锁、对讲主机检查保养每季1次。 

    3.6.6电子巡更系统,调试保养每季1次,保证正常运行; 

    3.6.7保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 

    3.6.8周界防范系统,主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次;
    3.6.9报警系统有效性测试每月1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号; 

    3.6.10防雷接地系统,每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 

    3.6.11高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。 

    4. 协助公共秩序维护服务 

    4.1人员要求 

    4.1.1专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。 

    4.1.2有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 

    4.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 

    4.2门岗 

    4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。 

    4.2.2保障值班电话畅通,接听及时。 

    4.2.3各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,每日站立岗时间不少于6小时,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。 

    4.2.4对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。 

    4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问。 

    4.2.6保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 

    4.3巡逻 

    4.3.1制定详细的巡查方案,小区院落、车库、车场每3小时巡查1次,重点部位增加巡查频次。 

    4.3.2每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。 

    4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。 

    4.4车辆管理 

    4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。 

    4.4.2按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。  

    4.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。 

    4.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。 

    4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。 

    4.4.6非机动车应定点停放。 

    4.5监控 

    4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。 

    4.5.2监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。 

    4.5.3监控的录入资料至少保持20天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 

    4.6紧急事故防范 

    4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、水浸、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。 

    4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。 

    4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。 

    5.保洁服务 

    5.1楼内保洁 

    5.1.1楼层通道和楼梯台阶,每日清洁1次,地面每3日湿拖1次。 

    5.1.2楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。 

    5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。 

    5.1.4共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。 

    5.1.5电梯轿厢地面每日清洁1次,目视干净。 

    5.2外围保洁 

    5.2.1道路每日清扫1次,目视无明显杂物、污迹和积水;雨雪天气及时清扫主要道路,方便出行。 

    5.2.2绿化带每2日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数,目视无杂物。 

    5.2.3水景开放期内,每2日清洁1次,水面无明显漂浮物。 

    5.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净,地面无杂物。 

    5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁2次,目视干净。 

    5.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁2次,目视干净。 

    5.2.7天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,排水顺畅,无垃圾堆放。 

    5.2.8设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。 

    5.3车库、车棚 

    5.3.1地下车库地面每2日清洁1次,每2月冲刷1次。保持空气流通,地面无明显杂物、垃圾、积水。 

    5.3.2天花板、墙面每季清洁1次,无蜘蛛网。 

    5.3.3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。 

    5.4垃圾收集与处理 

    5.4.1应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。 

    5.4.2垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。 

    5.5卫生消杀 

    5.5.1蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。 

    6.绿化服务 

    6.1对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果; 

    6.2定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%; 

    6.3对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,存活率达到80%,土地裸露面积小于10%; 

    6.4适时进行防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害; 

    6.5树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。 

    四星级 

    1.综合管理服务 

    1.1承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。给业主发放入住手册。 

    1.2项目设立服务接待中心,服务接待中心日常工作时间一般不少于8小时,每周接待工作时间不少于56小时。设置并公示24小时服务电话。 

    1.3对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。 

    1.4 24小时受理客户信息,急修报修20分钟内到达现场处理,其它报修1日内处理完成(预约除外),有报修、维修记录。 

    1.5住宅小区项目经理应具有行业专业管理资格,有3年以上的物业服务工作经验,并有2年以上小区项目经理任职经历。 

    1.6实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次物业管理服务费用收支情况。 

    1.7采取多种形式如走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等,与业主进行有效沟通。每年的沟通面不低于小区住户的80%,业主满意率90%以上,业主不满意问题处理率达90%以上。 

    1.8能提供三种以上便民(无偿)服务,如电瓶车接送、配置手推车、短时间内存放物品、邮件收发、信息咨询等。 

    1.9每年开展2次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置。 

    2.房屋管理与维修养护服务 

    2.1房屋管理 

    2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、巡检制度、房屋装饰装修管理规定、户外设置物管理规定等规章制度,对房屋进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。 

    2.1.2按有关法规政策和物业管理服务合同及业主管理规约的约定及相关制度,对房屋及配套设施设备进行管理服务。 

    2.1.3房屋外观完好、整洁,无乱贴、乱刻、乱画、乱悬挂现象,墙面无污渍无装饰面损毁。 

    2.1.4楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。  

    2.1.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。 

    2.1.6建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 

    2.1.7空调及其它外挂设备安装无安全隐患。 

    2.1.8小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团、栋号、单元号、门牌号设置齐全。 

    2.1.9对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。 

    2.1.10室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。 

    2.2巡查与维修养护 

    2.2.1物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括: 

    1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定; 

    2)每年检查2次墙体、墙面; 

    3)每年检查2次顶棚; 

    4)每季度检查1次楼梯、扶手; 

    5)每年检查2次屋面保温隔热层、防水层; 

    6)每年检查2次天台扶栏、公共防盗网; 

    7)每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊; 

    8)每年全面检查2次楼板、地面砖; 

    9)每月巡查1次小区各标识; 

    10)每月全面检查2次公共门窗; 

    11)每月巡查1次路面、侧石、井盖等; 

    12)每月巡查1次围墙; 

    13)每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品; 

    14)每月巡查2次室外健身设施、儿童乐园。 

    15)每年检查2次通风口; 

    2.2.2在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在2日内组织修复;需要动用维修资金的,按规定程序申请使用。 

    2.3装饰装修管理 

    2.3.1受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 

    2.3.2每日巡视装饰装修现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。 

    2.3.3装饰装修结束后进行检查验收,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 

    2.3.4物业公司统一清运装修垃圾,指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,及时清运。 

    3.共用设备设施运行、维修、保养服务 

    3.1未移交专业经营单位的供配电 

    3.1.1每日1次对设备运行状况进行检查,低压配电室可每月巡查1次。 

    3.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 

    3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。 

    3.1.4无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 

    3.2公共照明 

    3.2.1院落、楼道照明巡查每月2次,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁,亮灯率95%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。 

    3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀,完好率90%以上。 

    3.3电梯 

    3.3.1电梯设备运行情况每日巡查1次,建立记录。 

    3.3.2保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。 

    3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。 

    3.3.4电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。 

    3.4给排水 

    3.4.1未移交专业经营单位的生活供水(二次供水) 

    1)泵房设备运行情况每日检查1次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。 

    2)水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆的维护保养工作依据实际情况及时进行。 

    3)水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。 

    4)水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。 

    5)泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。 

    3.4.2雨污水排放 

    1)公共污水管道每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通。 

    2)雨水管道、化粪池等部位每季度检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。 

    3)污水提升泵检查保养每年2次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。 

    4)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 

    5)不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。 

    3.5未移交专业经营单位的供热设施 

    3.5.1自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托,承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。 

    3.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
    3.5.3供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每6小时对机房和设备巡视一次,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。 

    3.5.4维修人员每日对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时上报主管部门。 

    3.6安全防范设施 

    3.6.1监控系统,设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰。 

    3.6.2按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。 

    3.6.3设备出现故障,能及时修复。 

    3.6.4门禁系统,每周巡视1次,保证系统工作正常。 

    3.6.5门锁、对讲主机检查保养每季1次。 

    3.6.6电子巡更系统,调试保养每季1次,保证正常运行; 

    3.6.7保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 

    3.6.8周界防范系统,主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次; 

    3.6.9报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号; 

    3.6.10系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。 

    3.6.11防雷接地系统,每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 

    3.6.12高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。 

    3.7景观配套附属设施设备 

    3.7.1每日按时开启;每2月检查1次,发现损坏及时修复。 

    3.7.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。 

    4.协助公共秩序维护服务 

    4.1人员要求 

    4.1.1专职公共秩序维护人员中50周岁以下的人员占总数的50%以上,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。 

    4.1.2有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,定期接受专业培训。 

    4.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 

    4.2门岗 

    4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。 

    4.2.2保障值班电话畅通,接听及时。 

    4.2.3各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,每日站立岗时间不少于8小时,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。 

    4.2.4对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。 

    4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问。 

    4.2.6保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 

    4.3巡逻 

    4.3.1制定详细的巡查方案,小区院落、车库、车场每2小时巡查1次,重点部位增加巡查频次,记录规范、详实。 

    4.3.2每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。 

    4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。 

    4.4车辆管理 

    4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。 

    4.4.2按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。  

    4.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。 

    4.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。 

    4.4.5鼓励有条件的住宅小区建设立体化停车设施。 

    4.4.6建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训。 

    4.4.7住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。 

    4.4.8非机动车应定点停放。 

    4.5监控 

    4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。 

    4.5.2监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。 

    4.5.3监控的录入资料至少保持30天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 

    4.6紧急事故防范 

    4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、水浸、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。 

    4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。 

    4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。 

    5.保洁服务 

    5.1楼内保洁 

    5.1.1楼层通道和楼梯台阶,每日清洁1次,地面每2日湿拖1次,干净整洁。 

    5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每2日清洁1次。栏杆每周清洁2次。 

    5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。 

    5.1.4共用门窗玻璃,每月擦拭1次,玻璃明亮,目视干净。 

    5.1.5电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次,无积尘。灯饰及轿厢顶部每月清洁1次,保持干净、整洁。 

    5.2外围保洁 

    5.2.1道路每日清扫2次,目视无明显杂物、污迹和积水;雨雪天气及时清扫主要道路,方便出行。 

    5.2.2绿化带每日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数,目视无杂物?;ㄌ潮砻娼嗑晃尬奂?。 

    5.2.3水景开放期内,每日清洁1次,水面无明显漂浮物,水体无异味。 

    5.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次,每月刷洗消毒1次。设施表面干净,地面无杂物。 

    5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次,目视干净。 

    5.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次,目视干净无污渍。 

    5.2.7天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,排水顺畅,无垃圾堆放。 

    5.2.8设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀。 

    5.3车库、车棚 

    5.3.1地下车库地面每2日清洁1次,环氧树脂地面每周湿拖2次,每月冲刷1次。保持空气流通,地面无杂物、垃圾、积水。 

    5.3.2天花板、墙面每2月清洁1次,无明显污渍、无蜘蛛网。 

    5.3.3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次,目视干净整洁无污渍。 

    5.4垃圾收集与处理 

    5.4.1垃圾桶设置按可回收和不可回收双筒设置,布局合理,方便业主使用。 

    5.4.2垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。 

    5.4.3垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。 

    5.5卫生消杀 

    5.5.1蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。 

    6.绿化服务 

    6.1绿化养护 

    6.1.1对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果; 

    6.1.2定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于5%; 

    6.1.3对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,存活率达到90%,土地裸露面积小于10%; 

    6.1.4适时进行防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害; 

    6.1.5树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。 

    6.2环境布置 

    6.2.1绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象。 

    6.2.2绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象。
    6.2.3开展绿化宣传,对古树名木,?;ご胧┑轿?,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。 

    7.硬件设施要求 

    7.1小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的15%,专用固定停车泊位不少于0.8/户。小区内停车位能满足业主停车需求,做到有序停放。 

    7.2住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他两项以上安全防范设施。 

    7.3小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所,以及满足业主需求的体育活动设施。 

    7.4新建小区绿地率不应低于30%,旧区改建不宜低于25%。 

    7.5住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应。 

    五星级 

    1.综合管理服务 

    1.1承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。给业主发放入住手册。 

    1.2项目设立服务接待中心,服务接待中心日常工作时间一般不少于12小时,每周接待工作时间不少于76小时。其它时间设置值班人员,设置并公示24小时服务电话。 

    1.3对业主或物业使用人的投诉在12小时内答复处理。 

    1.4 24小时受理客户信息,急修报修15分钟内到达现场处理,6小时内修复,其它报修1日内处理完成(预约除外),有报修、维修记录。 

    1.5住宅小区项目经理应具有行业专业管理资格,有5年以上的物业服务工作经验,并有3年以上小区项目经理任职经历。 

    1.6实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次物业管理服务费用收支情况。 

    1.7采取多种形式如走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等,与业主进行有效沟通。每年的沟通面为小区住户的100%,业主满意率95%以上,业主不满意问题处理率达95%以上。 

    1.8能提供五种以上便民(无偿)服务,如电瓶车接送、配置手推车、短时间内存放物品、邮件收发、配备雨具、信息咨询等。 

    1.9每年开展3次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置。 

    2.房屋管理与维修养护服务 

    2.1房屋管理 

    2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、巡检制度、房屋装饰装修管理规定、户外设置物管理规定等规章制度,对房屋进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。 

    2.1.2按有关法规政策和物业管理服务合同及业主管理规约的约定及相关制度,对房屋及配套设施设备进行管理服务。 

    2.1.3房屋外观完好、整洁,无乱贴、乱刻、乱画、乱悬挂现象,墙面无污渍,装饰面无脱落、损毁。 

    2.1.4楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。  

    2.1.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。 

    2.1.6建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 

    2.1.7空调及其它外挂设备安装无安全隐患,空调冷凝水集中收集,支架无锈蚀。 

    2.1.8小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团、栋号、单元号、门牌号设置齐全。 

    2.1.9对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。 

    2.1.10室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。 

    2.2巡查与维修养护 

    2.2.1物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括: 

    1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定; 

    2)每季度检查1次墙体、墙面; 

    3)每季度检查1次顶棚; 

    4)每季度检查1次楼梯、扶手; 

    5)每季度检查1次屋面保温隔热层、防水层; 

    6)每季度检查1次天台扶栏、公共防盗网; 

    7)每季度检查1次散水坡、雨檐台、连廊; 

    8)每季度检查1次楼板、地面砖; 

    9)每月巡查2次小区各标识; 

    10)每周全面检查1次公共门窗; 

    11)每周巡查1次路面、侧石、井盖等; 

    12)每周巡查1次围墙; 

    13)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品; 

    14)每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 

    15)每季度检查1次通风口; 

    2.2.2在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复;需要动用维修资金的,按规定程序申请使用。 

    2.3装饰装修管理 

    2.3.1受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 

    2.3.2每日巡视装饰装修现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。 

    2.3.3装饰装修结束后进行检查验收,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 

    2.3.4物业公司统一清运装修垃圾,指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,及时清运。 

    3.共用设备设施运行、维修、保养服务 

    3.1未移交专业经营单位的供配电 

    3.1.1每日1次对设备运行状况进行检查,低压配电室可每月巡查1次。 

    3.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 

    3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。 

    3.1.4无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 

    3.2公共照明 

    3.2.1院落、楼道照明巡查每周1次,不定期巡视,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁,亮灯率100%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。 

    3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀,完好率100%以上。 

    3.3电梯 

    3.3.1配备专业管理人员,电梯设备运行情况每日巡查2次,记录规范、详实。 

    3.3.2保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。 

    3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。 

    3.3.4电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。 

    3.4给排水 

    3.4.1未移交专业经营单位的生活供水(二次供水) 

    1)泵房设备运行情况每日检查1次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。 

    2)水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆的维护保养工作依据实际情况及时进行。 

    3)水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。 

    4)水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。 

    5)泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。 

    3.4.2雨污水排放 

    1)公共污水管道每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通。 

    2)雨水管道、化粪池等部位每季度检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。 

    3)污水提升泵检查保养每年2次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。 

    4)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 

    5)不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。 

    3.5未移交专业经营单位的供热设施 

    3.5.1自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托,承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。 

    3.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
    3.5.3供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每6小时对机房和设备巡视一次,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。 

    3.5.4维修人员每日对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时上报主管部门。 

    3.6安全防范设施 

    3.6.1监控系统,设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰。 

    3.6.2按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。 

    3.6.3设备出现故障,能及时修复。 

    3.6.4门禁系统,每周巡视1次,保证系统工作正常。 

    3.6.5门锁、对讲主机检查保养每季1次。 

    3.6.6电子巡更系统,调试保养每季1次,保证正常运行; 

    3.6.7保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 

    3.6.8周界防范系统,主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次; 

    3.6.9报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号; 

    3.6.10系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。 

    3.6.11防雷接地系统,每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 

    3.6.12高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。 

    3.7景观配套附属设施设备 

    3.7.1每日按时开启;每月检查1次,发现损坏及时修复。 

    3.7.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。 

    4.协助公共秩序维护服务 

    4.1人员要求 

    4.1.1专职公共秩序维护人员以中青年为主,45周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。 

    4.1.2有较强的安全防范能力,处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,定期接受专业培训。 

    4.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 

    4.2门岗 

    4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。 

    4.2.2保障值班电话畅通,接听及时。 

    4.2.3各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,每日站立岗时间不少于8小时,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。 

    4.2.4对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。 

    4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问。 

    4.2.6保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 

    4.3巡逻 

    4.3.1制定详细的巡查方案,按照指定的时间和路线每2小时巡查1次,重点部位增加巡查频次,记录规范、详实。 

    4.3.2每日定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。 

    4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。 

    4.4车辆管理
    4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶 

    路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。有条件小区设立临时停车位。
    4.4.2按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。  

    4.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。 

    4.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。 

    4.4.5鼓励有条件的住宅小区建设立体化停车设施。 

    4.4.6建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训。 

    4.4.7住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。 

    4.4.8非机动车应定点停放。 

    4.5监控 

    4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。 

    4.5.2监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。 

    4.5.3监控的录入资料至少保持30天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 

    4.6紧急事故防范 

    4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、水浸、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。 

    4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。 

    4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。 

    5.保洁服务 

    5.1楼内保洁 

    5.1.1楼层通道和楼梯台阶,每日清洁1次,地面每日湿拖1次,干净整洁。 

    5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每日清洁1次。栏杆每周清洁2次。 

    5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次目视无积尘无污渍。 

    5.1.4共用门窗玻璃,每月擦拭2次,玻璃明亮,目视干净。 

    5.1.5电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次,无积尘。灯饰及轿厢顶部每月清洁2次,保持干净、整洁。 

    5.2外围保洁 

    5.2.1道路每日清扫2次,目视无杂物、污迹和积水;雨雪天气及时清扫主要道路,方便出行。 

    5.2.2绿化带每日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数,目视无杂物?;ㄌ潮砻娼嗑晃尬奂?。 

    5.2.3水景开放期内,每日清洁1次,水面无漂浮物,水体无异味??啥ㄆ诙运逋斗乓┘?。 

    5.2.4休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次,每周刷洗消毒1次。设施表面干净。 

    5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次,目视干净。 

    5.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次,目视干净无污渍。 

    5.2.7天台、明沟、上人屋面每月清洁1次,排水顺畅,无垃圾堆放。 

    5.2.8设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀。 

    5.3车库、车棚 

    5.3.1地下车库地面每日清洁1次,环氧树脂地面每2日湿拖1次,每月冲刷1次。保持空气流通,地面无杂物、垃圾、积水。 

    5.3.2天花板、墙面每月清洁1次,目视无积尘、无污渍、无蜘蛛网。 

    5.3.3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次,目视干净整洁无污渍。 

    5.4垃圾收集与处理 

    5.4.1垃圾桶设置按可回收和不可回收双筒设置,布局合理,方便业主使用。 

    5.4.2垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。 

    5.4.3垃圾桶、果皮箱每3日清洁1次。 

    5.4.4能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。 

    5.5卫生消杀 

    5.5.1蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。 

    6.动物管理
    6.1物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠 

    物、家禽、家畜等动物管理工作,不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。 

    6.绿化服务 

    6.1绿化养护 

    6.1.1对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护, 

    保持观赏效果; 

    6.1.2定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于5%; 

    6.1.3对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,存 

    活率达到90%,行道树缺株率小于5%,土地裸露面积小于5%; 

    6.1.4适时进行防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害; 

    6.1.5树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀, 

    根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦; 

    6.1.6绿篱、色带及造型植物,轮廓清晰、层次分明、无 

    残枝败叶,造型植物枝叶紧密、圆整,观赏效果良好; 

    6.1.7定期组织浇灌、施肥和松土。 

    6.2环境布置 

    6.2.1绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层 

    次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象; 

    6.2.2绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现 

    象; 

    6.2.3设有景观湖的,保持三季有水,每年春季投放观赏 

    鱼苗,水质良好,每月至少补水1次,每年清淤1次; 

    6.2.4重大节日或庆典活动,对公共区域进行花木装饰; 

    6.2.5开展绿化宣传,对古树名木,?;ご胧┑轿?,使其 

    生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。 

    7.硬件设施要求 

    7.1小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的 

    10%。专用固定停车泊位不少于1/户。 

    7.2住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统 

    或其他3项以上安全防范设施。 

    7.3小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆 

    所,以及满足业主需求的体育活动设施。 

    7.4新建小区绿地率不应低于35%,旧区改建不宜低于25%。 

    7.5住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模 

    相对应,其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。 

    8.特约服务 

    物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求,可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力,经双方特别约定,有偿提供但不限于以下服务活动: 

    (一)家庭安装、维修服务; 

    (二)家庭保洁服务; 

    (三)家庭餐饮服务; 

    (四)钟点工服务; 

    (五)洗衣服务; 

    (六)商务(打字、复印等)服务; 

    (七)房屋租赁、出售等中介代理服务; 

    (八)老年人陪聊服务; 

    (九)小家电维修服务; 

    (十)搬运服务等。 

    附件2 

     

    嘉峪关市普通住宅物业服务人员配置及参考 

    标准 

     

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